Поиск по объектам

Какие БЦ будут востребованы в Екатеринбурге через 5-10 лет

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга лихорадит не первый год, и прогнозы неутешительны. Игроки ищут новые форматы или вовсе уходят из этого сегмента — работать как прежде с БЦ уже нельзя.

Кризисные тенденции на рынке офисной недвижимости укрепляются. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН) в сегменте деловых центров классов A, В+, В сохраняется высокий уровень вакантных площадей, порядка 20%. В таких условиях конкуренция на рынке оказывается крайне ощутимой, и, чтобы привлечь арендаторов, требуются существенные ценовые дисконты. Поэтому ставки в большинстве бизнес-центров города снижаются уже в течение двух лет — стоимость аренды офисных помещений в наиболее массовом сегменте, классе В, подешевела в среднем на 15%. В крупнейших БЦ класса В появились предложения занять площади на один год, оплачивая только коммунальные услуги.

При этом объемы ввода в сегменте офисной недвижимости снизились еще в 2013 г. и составили тогда 51 тыс. кв. м, против 120 тыс. в 2012 г. В прошлом году застройщики ввели четыре деловых центра — все начали реализовываться еще до начала текущего кризиса.

«При этом мы не наблюдаем, чтобы закладывались новые офисные объекты. Даже те проекты, что раньше декларировались как бизнес-центры, либо остались в качестве инвестпроектов, либо переформатировались под другой функционал», — констатирует аналитик УПН Константин Октаев.

Одно из двух

По словам вице-мэра по вопросам потребительского рынка и услугам Владимира Боликова, сейчас в Екатеринбурге строится шесть деловых центров, которые, по идее, должны быть сданы в этом году. Речь о 19-этажном «Карнеоле» на ул. Горького (15 тыс. кв. м.), БЦ на ул. Энгельса-Белинского (12 тыс. кв. м.), офиснике «Проспект» на ул. Ленина (3 тыс. квадратов). А также о второй очереди «Делового дома на Архиерейской» (7,7 тыс. кв. м. на ул. Чапаева, 4 и 8 этажей), БЦ на ул. Бажова (7 тыс. кв. м.) и офиснике на ул. Старых Большевиков (6 тыс. кв. м.). Однако, отмечает г-н Боликов, реально ввести удастся только половину — последние три объекта (классы В и В+). После этого суммарно в городе будут работать 99 деловых центров.

«Карнеол» заморожен, и я не верю, что он будет введен в этом году. Там целый этап строительства еще даже не начат. Есть еще два таких же объекта, где имеются сомнения — будут ли они сданы в 2016 г. Вообще мы не ставим больших планов по вводу офисных площадей на этот год — наступил период насыщения ими, это не стало ни для кого откровением. Инвесторы сегодня не готовы заходить в такие проекты, потому что быстро они себя едва ли окупят. Это нормальный процесс, и он не всегда связан с экономической ситуацией», — пояснил вице-мэр.

Как добавляет полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, ситуацию в офисном сегменте можно охарактеризовать словом «стагнация». Связана она не столько с кризисом, сколько с перепроизводством метров, который имел место после 2008 г.

«В предыдущий кризис мы вошли с очень большим объемом заложенных объектов, они были неадекватны реальному объему поглощения — примерно 60-80 тыс. кв. м. в год. Сейчас многие объекты вынуждены достраиваться, и это давит на рынок. По ценам идет коррекция. Проявилась такая тенденция: многие офисные центры опять стали распродаваться по частям. Не очень хорошая практика, но мы с пониманием к этому относимся. Если девелоперам нужно закрывать кредиты и выходить из проектов, значит, они должны это делать. Вообще же основная коррекция арендных ставок прошла, и мы не видим оснований для дальнейшего их снижения. Рынок постепенно будет забирать пустующие квадратные метры — новых объектов ведь сейчас не закладывается. И года через два мы снова будем иметь дефицит качественных офисных площадей», — прогнозирует г-н Бриль.

Эксперты также отмечают: если говорить о рынке продажи, то его нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 г. явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов. По словам г-на Октаева, инвесторов на рынке практически нет, так как показатели доходности от аренды офисной недвижимости низкие, и они до сих пор не достигли такого уровня, чтобы сделать этот бизнес экономически целесообразным.

«Офисы сейчас покупаются в основном для нужд своих компаний. Цены предложения на рынке продажи значительно не снижаются — реализуют площади инвесторы, которые приобретали их на пике рынка и не готовы продавать дешевле. Это говорит о том, что частные инвесторы — все-таки непрофессиональные участники рынка. Достаточно лишь прикинуть, сколько теряет собственник от простоя площадей, при этом выплачивая коммунальные платежи и налоги, и сравнить эту сумму с разницей в цене продажи, которую он запрашивает и какую мог бы запросить с дисконтом. Прибавьте сюда доходы по банковскому депозиту, на котором можно было бы разместить средства, полученные от продажи офиса. Сразу станет ясно, что эта разница компенсировалась бы в кратчайшие сроки. Но, видимо, основная мотивация таких собственников — выждать длительный период времени, рассчитывая, что в долгосрочном периоде офисная недвижимость все равно покажет рост в цене, а не управлять своими активами в краткосрочной и среднесрочной перспективе», — говорит аналитик УПН.

И добавляет: результатом нынешнего кризиса для офисной недвижимости может стать развитие по одному из двух путей. «Либо начнется исход частных инвесторов и на рынке останутся только профучастники, которые зарабатывают именно на управлении и эксплуатации, либо рынок покажет определенную деградацию, и вновь будет проходить прошлые этапы, в том числе возвращение частных инвесторов. Сегодня он находится на перепутье и дальнейший сценарий его развития не видится однозначным», — прогнозирует Константин Октаев.

По расчету

Участники рынка иллюзий в целом не питают. По словам гендиректора M1 Solutions Марата Манасяна, проблем много практически во всех секторах недвижимости — это не позволяет сегментам развиваться или даже удерживаться на одном и том же уровне. По большому счету, рынок тонет — только с разной скоростью, убежден эксперт, и подчеркивает: в этом есть и плюс.

«Чтобы получить пользователя недвижимости, продолжать зарабатывать или не терять деньги, придется включать мозги. И начать принимать осознанные решения. Понятно, что ситуация будет оставаться сложной еще очень долгое время, и управлять объектами так, как раньше, больше нельзя. Ранее растущая экономика прощала ошибки, сейчас же любая ошибка очень сильно влияет на бизнес, многократно отражается на стоимости активов. Нельзя больше вести дела на глазок: когда приходит арендатор за скидкой, плачется на свое бедственное положение из-за кризиса, и ты ему даешь этот дисконт — просто разделив желаемую цифру на два. Неплохо бы понимать, почему у арендатора, с его слов, все плохо, а уже исходя из этого думать о размере скидки. И о том, давать ли ее вообще.

Опыт и интуиция сейчас не работают, в системе управления нужно опираться на различные данные, интерпретировать их, и на основе этого принимать решения. Мы считаем все — от и до. Исследуем отрасли бизнеса, и арендаторов стараемся формировать по отраслям — тогда если у металлургов дела стали идти плохо, а хорошо — у угольщиков, то можно заранее задумываться о том, как посадить в наше здание угольщиков и их подрядчиков в качестве арендаторов — металлурги ведь скоро съедут», - говорит г-н Манасян.

И добавляет: также идет изучение всех пользователей: их доходов, расходов, оборотов, репутации, численности сотрудников, что происходит внутри компаний, как они участвуют в пищевых цепочках. Если видно, что у арендатора снижается количество заказов, а потом персонал начинает выходить на рынок труда, значит, компания через три месяца придет за скидкой.

«А зачем я буду ждать — я сразу начну подыскивать ему замену», — комментирует Марат Манасян.

Директор по развитию УК RED Светлана Аношкина также убеждена: проекты нужно тщательно просчитывать. В частности, концепция БЦ сейчас — жизненная необходимость, которая должна отражать максимальные возможности локации, цели собственника, обращать внимание на баланс площадей, брендов.

«Это не просто литературное повествование, которое приятно читать. Это финансовый документ, который дает собственнику 2-3 варианта финансовой модели развития объекта — с конечным результатом в краткосрочной и долгосрочной перспективе. С концепцией собственник может принять решение: в каком контексте он будет развивать объект. Если же подходить к вопросу, желая получить деньги здесь и сейчас — заполнить БЦ арендаторами без оглядки на концепцию, то определенный финансовый результат будет только в краткосрочном периоде. Однако через 3-5 лет придется вложить еще больше в реконцепцию и ребрендинг, и с точки зрения десяти лет оценка финансового результата будет достаточно плачевной — переплатить придется в два раза», — говорит г-жа Аношкина.

Также, по словам эксперта, важна стратегия развития объекта — на несколько десятилетий. При ее составлении важно понимать ценовую политику офисника, отразить цикличность развития рынка недвижимости, учесть жизненные циклы и прописать сценарии — в определенный период существования объекта может быть смена классности, капремонт, смена оборудования.

«Многие консультанты и УК просто выстраивают прямые линии — индексируют арендную ставку, затраты, но не учитывают динамику рынка и его цикличность. В итоге к 30 году получается 95% рентабельности объекта — чего быть не может. Это просто некая отписка, а не стратегия. А документ должен быть максимально приближен к реальности и отражать все возможные моменты. Получая такую стратегию, управляющая компания имеет четкий план действий — это дает быструю реакцию. Объект не простаивает в изменившихся условиях, пока вы год думаете, что с ним делать, и не дает ему просесть», — поясняет Светлана Аношкина.

Прицел на будущее

Совсем от новых офисных проектов девелоперы не отказываются, но действуют осторожно и много спорят: делать ли упор на необычные архитектурные решения («рюшечки»), просто строить, как и прежде, качественные помещения с грамотно организованными инженерными системами и комфортными условиями для арендаторов, либо добавлять креатива по максимуму, стараясь сработать на опережение.

Как поясняет заместитель директора по развитию компании «Первостроитель» Алексей Коноплев, сегодня существует глобальный тренд — приближение работы к дому. Однако в России и Екатеринбурге, в частности, наоборот — принято тащить дом на работу, поэтому девелоперы стремятся создавать настолько комфортные офисники, чтобы они превратились почти в жилье.

«Расположены БЦ, в основном, в центре, отсюда маятниковая миграция, пробки. При том, что заметен четкий локальный тренд — минимизация затрат. Покупатели экономят время и деньги, поэтому переключаются на районные центры активности — ТЦ, кафе. Мы поняли, что малый и средний бизнес приближается к своим целевым клиентам — идет в спальные районы. Офис у дома уже сегодня способен конкурировать с крупными БЦ, которые хороши для статуса, но в эпоху пробок популярнее та услуга, которая доступнее и ближе», — комментирует эксперт.

И добавляет: один вариант перспективных офисных проектов — офис у дома, но не в жилом комплексе, а отдельно стоящее здание. Пока в проектах планировок новых районов коммерческую недвижимость редко размещают таким образом, а не на 1-2 этажах жилых домов, но это объяснимо: большинство проектов закладывались еще 5-7 лет назад. Но квази-формат — перспектива. Также в ближайшем будущем могут быть востребованы офисники клубного формата — в реконструированных зданиях, расположенных в исторических зонах. Правда, массово таких проектов ждать не стоит, так как объектов-памятников, пригодных для адаптации под БЦ, мало.

Плюс, по словам г-на Коноплева, сейчас идет много заявок от клиентов, которым нужен не только офис, но и складское и производственное помещения — пусть даже не в одном здании, но хотя бы рядом. Чтобы, допустим, внизу сделать небольшой магазин на 30-50 кв. м., на втором этаже — офис продаж и, а рядом — склад и производство на 100-200 кв. м. И пока ни один объект в городе не может удовлетворить такой комплексный спрос. Алексей Коноплев убежден: девелоперы должны искать нестандартные подходы, генерировать новые идеи и привлекать ярких арендаторов — тогда в городе будут появляться современные прогрессивные БЦ.

При этом игроки признают: креатива в создании новых офисников на рынке особо не наблюдается. Как отмечал Андрей Бриль, если БЦ имеет набор базовых сервисов, введен в заявленный срок, а затраты на его возведение не вышли за рамки обозначенного бюджета, то уже можно говорить, что объект отличный, уникальный и будет востребован. А если УК делает работу арендаторов удобной, то это верх креатива. Часть экспертов также скептически смотрят на перспективы офисников в спальных районах — пытаться всерьез конкурировать с крупными БЦ в центре, обеспеченных парковочными местами, им будет весьма тяжело.

Офисный футуризм

Между тем, говоря о более отдаленной перспективе, некоторые участники рынка заявляют: рынок офисников сильно изменится, так как потребность в БЦ через некоторое время резко сократится. По словам директора компании PRINZIP Геннадия Черных, развитие технологий меняет суть рабочих взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами:

«Помню в 2007 г. в США увидел такую историю: в одной крупной компании сотрудники получали надбавку к зарплате, если выполняли свою работу из дома. Так компания несет намного меньше затрат. Масса людей может совершенно спокойно работать дома — бухгалтерия, юристы, — причем остается все меньше профессий, где человеку необходимо находиться за столом на рабочем месте с 9 до 18.00. Мне, например, совершенно все равно, во сколько сотрудник пришел на работу — хоть в 11. Главное, чтобы задачи в срок выполнял».

Отметим, что первые отголоски этой тенденции в Екатеринбурге уже есть: в начале года в город зашла транснациональная компания Regus, сдающая в аренду офисные пространства по всему миру, — пилотной площадкой стал БК «Квартал», на очереди МФЦ Opera Tower. Управляющий директор Regus в России Ирина Баева поясняла DK.RU: основная философия этой концепции — бизнесмен ничего не инвестирует. Если арендовать офис напрямую в БЦ, зачастую придется идти на дополнительные расходы: сделать ремонт, приобрести мебель и оборудование, самостоятельно заботиться о работе интернета, телефонии, думать, кто будет отвечать за офис, прием гостей, технически обслуживать офис, делать уборку и т. д. Здесь же покупается услуга — рабочее место — а все остальное уже делает компания. Причем решения гибкие: можно арендовать площади на день, месяц. Если не идет бизнес, сократиться.

«В целом философия рабочего времени и организации рабочего пространства меняется. И это касается абсолютно всех прогрессивных компаний вне зависимости от их направления деятельности или размера. Мир быстро меняется, бизнес становится более динамичным, появляются новые возможности — удаленная работа, работа из дома, работа без постоянного офиса. Многим приходится проводить значительную часть времени за пределами офиса, и в таких случаях компания платит за рабочее место, которое пустует. А это те неэффективные расходы, о которых мы так много сегодня говорим. В то же время сотрудник, находящийся в разъездах, нуждается в рабочей обстановке, такой же, как в его офисе — чтобы сосредоточиться на делах между встречами или в пути. Именно такие решения нужны сегодня», — резюмирует г-жа Баева.

источник: dk.ru